MLS uma opção ao mercado imobiliário

MULTIPLE LISTING SERVICE (MLS) CRIADO NO FINAL DE 1.800, NOS ESTADOS UNIDOS, ADOTA UM CONCEITO PRÁTICO, EFICIENTE E SEM BUROCRACIA.- SUA BASE DETERMINANTE É: IGUALDADE, INCENTIVO PARTICIPATIVO, COOPERATIVISMO E TOTAL TRANSPARÊNCIA.- PARTICIPAÇÃO E INTEGRAÇÃO DE 100% DAS IMOBILIÁRIAS E CORRETORES; NÃO SE TRATA DE GRUPO INDIVIDUAL.VEJA QUEM GANHA: VENDEDOR, COMPRADOR, QUEM CADASTROU O IMÓVEL (corretor ou imobiliária) E QUEM VENDEU (idem). TODOS SEM A MINIMA NECESSIDADE DE ALTERAÇÕES NO PREÇO DO IMÓVEL.

A Multiple Listing Service ou MLS é um banco de dados de marketing criada por um grupo de cooperados corretores de imóveis. Seu objetivo é fornecer dados precisos e estruturados de imóveis para venda. É também um mecanismo para Corretores de oferecer uma compensação aos corretores compradores que trazem um comprador para sua propriedade listada.

Cada MLS tem suas próprias regras e procedimentos. Se os membros são todos CORRETORES, então as regras são padronizadas em regulamentos publicados pela National Association of Realtors. Usando critérios rígidos de dados e definição de regras para as ofertas de compensação com outros corretores, a MLS tem sido o principal veículo para a grande maioria das transações imobiliárias ao longo dos anos.

PRÁTICAS IMOBILIÁRIAS AMERICANAS

Transparência – Nos EUA, as operações imobiliárias são bastante transparentes. Uma nova lista de imóveis à venda deve ser postada no serviço de anúncios em até 24 horas, de modo que as listas ativas estejam disponíveis para todos os corretores. Isto é improvável em muitos outros países, onde os compradores têm que ir de agência em agência para encontrar um imóvel.

Commissions – As comissões sobre as vendas são sempre pagas pelo vendedor (e então divididas por igual entre os corretores do comprador e do vendedor), portanto os compradores não pagam nada para ter um corretor trabalhando em seu nome. É sempre aconselhável para um comprador trabalhar com um Corretor Exclusivo que irá proteger somente os seus interesses nas transações.

VANTAGENS:

1. VISIBILIDADE DO MERCADO: Uma vez que todos os corretores (100%) participam, todos os imóveis são cadastrados no MLS, os profissionais têm completa visibilidade das informações do mercado;

2. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL: Há uma promessa de cooperação entre os profissionais, nas transações comerciais, o que fornece uma base de dados mais eficiente para divulgar e comercializar imóveis; normalmente, as comissões são divididas 50%/50% entre quem tem o imóvel e quem tem o cliente comprador. No entanto, estas divisões são negociáveis e determinadas pelos agentes envolvidos no negócio, não pelo Sistema MLS;

3. HISTÓRICO: O MLS mantém um histórico do banco de dados de imóveis comercializados (a maior parte do banco de dados do MLS contém o histórico de comercialização de imóveis de 10 anos ou mais) para que os usuários possam ver as tendências de preços e estimar valores atualizados, para a correta avaliação de imóveis;

4. CADASTRO UNIFICADO: O MLS serve como um sistema de gestão de cadastro de imóveis para as imobiliárias (o que proporciona redução de custos com compra softwares para gerenciar seus imóveis). Ele fornece um cadastro único de dados e um meio simples para integrar com o site da imobiliária e outros websites em que a imobiliária deseje divulgar os seus imóveis. Todas as transações imobiliárias residenciais nos EUA e Canadá são feitas através de um MLS.

5.  AO PROFISSIONAL DA ÁREA: Todos os corretores ou agentes têm acesso às mesmas informações, o que realmente diferencia um profissional do outro, é a personalidade, o conhecimento e a qualidade dos serviços que cada um oferece ao assessorar o comprador. 

Na adoção deste sistema não se faz distinções de grande ou pequena empresa, ou a priorização de determinados grupos e determinada exclusividade, é uma CONSCIÊNCIA COLETIVA, ambas as empresas comportam-se em níveis igualitários para comercialização do imóvel. 

Nota: a opção de exclusividade existe e será individual ao captador, mas permanecerá o direito ás demais empresas trabalharem a venda do mesmo imóvel, ou seja, 100% dos corretores inscritos no sistema.

Qual o procedimento: Se venderem a propriedade, receberão 50% sobre o valor da comissão paga por quem está vendendo a propriedade (os outros 50% será de quem listou a casa). O que você ganha? Maior exposição de sua propriedade e consequente maior rapidez na venda e possibilidade de maior lucratividade. 

6. AO MERCADO:

- Não há restrição e tão pouco distinção do profissional de corretagem imobiliária, seja ele corretor autônomo ou uma grande empresa. Não são formados grupos ou redes, todos tem o mesmo direito quanto a comercialização do imóvel;
- Regulamentação dos preços dos imóveis;

- Evitam-se avaliações incoerentes;

- Impede a supervalorização do imóvel avaliado. Não há hipótese de supervalorizar para simplesmente te-lo em exclusividade. Se a avaliação for incorreta os demais corretores podem fazer a revisão dos custos para um patamar aceitável de comercialização;

- Livre e ampla comercialização entre os corretores incentivando a cooperação entre eles;

- Exige-se que a documentação esteja em ordem, uma garantia essencial para o comprador do imóvel. Haja vista que para conceder o crédito o imóvel deverá passar pelos critérios dos avaliadores:

- 1º Avaliador: Quando você está obtendo um empréstimo, o emprestador terá primeiro que solicitar uma avaliação do imóvel. Um avaliador é um especialista licenciado que afirma a sua opinião sobre o valor de mercado do imóvel. Essa determinação se baseia em uma visita e avaliação do imóvel. Avaliadores são contratados para ser imparciais, não importa quem está pagando a sua taxa. Note, no entanto, que se você tem duvidas do resultado da avaliação, você pode contratar outro avaliador para um segundo exame. Emprestadores vão emprestar normalmente com base no valor da avaliação e não o valor de compra-venda do contrato.

- 2º inspetor: também examina a propriedade, mas de maneira mais profunda do que o avaliador. O papel do inspetor é fornecer um reporte objetivo da condição física do imóvel. Uma inspeção geralmente é feita se a propriedade não é construção nova, mas uma revenda. Nas construções novas, o desenvolvedor irá inspecionar com o comprador a unidade antes de fechar e vai garantir a condição da propriedade, pelo menos, por um ano para a maioria dos defeitos e até três anos para outros tipos de defeitos. Além do inspetor da condição física da propriedade, pode haver também um inspetor que irá certificar que os limites de propriedade e as descrições legais estejam corretas.

Outros Países que adotam o sistema:

Filipinas

Vietnam

Israel

Reino Unido

República Checa

Itália

Costa Rica

Canadá

Estados unidos

Graziano Imóveis

Dúvidas e respostas compra de imóvel na planta

Procon Responde: compra de imóvel na planta 

Dando continuidade à série “Procon Responde” tentaremos sanar as principais dúvidas dos leitores do blog a respeito de compra de imóvel na planta. Confira as dúvidas mais frequentes e as respectivas respostas:

1. Comprei um imóvel na planta e no contrato há uma cláusula que dá à construtora o direito de atrasar a obra em até 180 dias. Isto é permitido?

R.: Não. O Procon-SP considera esta cláusula abusiva, portanto nula de pleno direito.

2. A obra está atrasada e eu quero cancelar o contrato, tenho direito de receber o meu dinheiro de volta?

R.: Sim. Em caso de atraso da obra, o consumidor que quiser cancelar o contrato tem direito a receber de volta tudo que pagou, corrigido monetariamente. 

O consumidor tem ainda direito de ser ressarcido por eventuais gastos causados pelo atraso na entrega das chaves, como aluguel, por exemplo.

3. Ainda não recebi as chaves e o condomínio está sendo cobrado. Essa cobrança é permita?

R.: Se o atraso na entrega das chaves não estiver relacionado a problemas com a documentação do consumidor para assinatura do contrato de financiamento, a cobrança de condomínio é indevida.

4. A construtora pode impor pagamento de taxas de assistência jurídica e de interveniência?

R.: A construtora não pode impor a cobrança de taxa de assistência jurídica ou assistência técnica imobiliária. O serviço só pode ser cobrado se for solicitado pelo consumidor.  A empresa deve informar de maneira clara em que consiste tal prestação de serviço e o valor a ser pago pelo contratante.

A taxa de interveniência, cobrada quando consumidor escolhe outro banco para fazer o financiamento, que não o indicado pela construtora também é considerada abusiva.

5. O consumidor é obrigado a pagar taxa de corretagem?

R.: O corretor de imóveis é o profissional que realiza a negociação entre duas partes: o consumidor (comprador) e o fornecedor (empreendedor/vendedor). A comissão de corretagem é o pagamento pelo serviço prestado. Normalmente cabe ao vendedor do imóvel a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, salvo se o comprador optou pela contratação deste profissional.

Na maior parte das vezes o vendedor tenta transferir a despesa para o comprador, estipulando em contrato que a obrigação de pagamento será do consumidor. Isso é abusivo. Portanto, é proibida a cobrança da comissão de corretagem nos lançamentos imobiliários, nos quais o consumidor se dirige diretamente ao local de venda (estandes) para aquisição do imóvel.

7. Os panfletos de publicidade devem ser guardados após ser concretizada a compra?

R.: Sim. É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. 

De acordo com o artigo 30 do Código de Defesa do Consumidor, “toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”.

8. Quais os cuidados ao assinar o contrato de compra e venda?

R.: Alguns cuidados devem ser observados antes de assinar o contrato de compra e venda. São eles:

- Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscritos no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);

- Leia atentamente o contrato e caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado;

- O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do empreendimento, número e data do registro, localização completa da área do imóvel, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento e taxas de juros de financiamento e de mora;  

- Exija o contrato de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;  

9. O banco que financiará o imóvel pode condicionar a liberação do crédito à abertura de conta corrente ou contratação de outros produtos e serviços?

R.:  Não.  Essa prática é a denominada "venda casada", considerada abusiva e proibida pelo artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor.

10. Os contratos podem sofrer reajustes durante o período da obra

R.: Sim. Essas informações devem estar contidas no contrato de forma clara, precisa e ostensiva. Durante a construção, o índice a ser aplicado geralmente é o indicador da evolução dos custos da construção civil (principalmente o INCC - Índice Nacional de Custo da Construção). Após a construção/entrega das chaves, o índice será o estabelecido com a construtora ou com o agente financeiro, o que deve ser informado previamente.

O Procon-SP ressalta que durante a construção e antes da entrega das chaves, não poderá haver a cobrança de juros. 

Onde Reclamar

Em caso de dúvidas ou problemas, entre em contato com um dos canais de atendimento do Procon-SP.  Na Grande São Paulo e interior, ou você pode procurar o órgão municipal de defesa do consumidor.  

O Procon-SP também realiza atendimento nos postos dos Centros de Integração da Cidadania (CIC) Norte, Leste, Oeste, São Luiz, Imigrantes e Feitiço da Vila. Veja os endereços aqui.

Fonte: Procon/SP - Por Ricardo Lima Camilo